【“疫”线有法】小微企业因疫情停业经营困难请求出租方减免租金遭拒，该如何维权？

小微企业因疫情停业经营困难请求出租方减免租金遭拒，该如何维权？

自上海开始疫情防控措施以来， 长宁区法律援助中心认真落实全市疫情防控工作要求，践行法援服务理念，积极主动担当作为，用实际行动为人民群众提供高效法律援助服务。为更好满足群众在疫情防控期间的法援需求，中心将政策解读、法援咨询等业务由线下转为线上，对外公布法援咨询热线，安排律师在线解答群众法律援助问题咨询，自4月1日至今中心共解答市民关于疫情防控法律咨询电话766人次，有效化解了与疫情相关的社会矛盾。

图为12348法律援助值班律师周琛煜接听咨询电话
“小微企业因疫情停业经营困难请求出租方减免租金遭拒，该如何维权？”
来电咨询人系某小微A企业负责人，在上海某百货商场承租了几个店面商铺，先前一直经营良好且已支付了2022年第一季度租金。但因疫情突袭及上海封控政策，4月至今A企业始终处于停业状态，商场向A企业催缴下季度租金，负责人说明经营困难情况请求适当减免或者延缓支付租金，商场态度强硬不愿让步，后直接单方面给A企业下达解除合同通知书，A企业负责人并不想解除合同，现不知后续该如何维权。
12348线上值班律师周琛煜倾听A企业负责人完整叙述后，表示理解该负责人当前心情让其不用过于焦虑，详细告知其相关法律政策，商场做法略激进不符合相关催告程序，未必能解除合同，A企业很大程度仍能继续履行合同。
周琛煜律师进一步告知其维权方式和救济途径，建议双方再次协商，协商不成的可诉至法院。因处于特殊时期，法院在解决本次疫情所产生的争议时将不仅仅适用合同条款，更多的将注重化解矛盾，平衡双方利益。另外根据《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（七）鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金；以及《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》问题6出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此当前情势下，相关法律政策对A企业都是比较有利的。
解答依据：
1、关于合同
对于合同的履行，上海高院将秉持“信守合同，促进发展；共担风险，利益平衡；依法调整，公平公正；注重协调，妥善化解”的原则审理相关法律争议。
从该原则可以看出，上海高院在解决本次疫情所产生的争议时将不仅仅适用合同条款，更多的将注重化解矛盾，平衡双方利益。
2、房屋租赁合同的履行问题（详见《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》问题5、6）
商业房屋：
承租国有房屋用于经营，承租人可以请求按照上海市有关政策（详见《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》）减免合理期限内的租金的。
具体减免数额需由国有房屋的所有人出具自身相关政策或者承租人与出租人进行协商。
承租非国有房屋用于经营：承租人可以请求出租人减免租金、延长租期或者延期支付租金，双方以协商为主，协商不成的，法院一般可根据疫情情况给予相应的判断。
但若出租人以承租人在疫情期间没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院一般是不予支持的。
附相关法律及政策
《民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
《民法典》第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
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